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 再建築不可とは |
再建築不可とは、その言葉の通り、新築の家を建てることはできない土地。更地にしてしまった後は、文字通り再建築ができません。（但し建築可能にするノウハウがあります）
理由は物件によってまちまちです。
多いのは、道路と２ｍ以上接していないケースです。 建築基準法で決められた幅4M以上の道路に敷地が２ｍ以上面していなければ、建て替えや増築、改築ができないということになります。その様な物件を再建築不可物件と言います。ですが悪いことだけではありません。再建築不可物件はかなりの低価格で販売され、リフォームすることにより新築同様に生まれ変わるのです。。首都圏では路地が多く、まだまだ古い建物が多く残っているので「再建築不可」の物件はたくさんあります。
再建築ができないから「将来的に価値が無い土地」であるとか「購入する検討の余地も無く買ってはいけない物件」であるというような認識をされる方がいらっしゃいますが、一概にそうとは限りません。
道路に２ｍ以上接っしていないのであれば、隣接地を購入すれば建替えが可能になる場合があります。
また、一見道路に面しているように見えても道路と認められていないので建築ができない、というような物件の場合、時間と手間がかかりますが、当社にて近隣と交渉合意の上、道路として認めて欲しいと役所に申請し、認められれば再建築が可能となり、資産価値が上がる場合もあります。
また、再建築ができなくても、住宅はきちんとしたメンテナンスをすることによって永く住むことができるのです。
参考：後記「再建築不可の物件はどうやって維持するのですか？」
「再建築不可」と言うだけで価値が無いと諦めないでください、佐藤忠商事には価値を最大限に引き出すノウハウがあります。
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| 再建築不可（図解例） |
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| デメリット |
一般に不動産市況からは度外視されがちな再建築不可物件です、さまざまな理由で低く評価されてしまいす、その一例を挙げます。
- 新築の家を建てることはできません。
地震や火災で建物が全壊し、新たに建築が必要となったとしても、建築許可がおりず、再建築は出来ません。
（躯体が残っていれば、改装として工事ができる可能性もあります。）
- 銀行の住宅ローン商品について、適用できないケースが多い。
- 住宅ローンがつきにくいため、売却しようとするときに時間がかかる。（換金性が低い）
- 売却を不動産仲介業者に依頼しても断られるケースもある。
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| メリット |
悪い条件ばかりかとは言えません、考え方、見方を変えれば再建築不可も利用度価値は高い不動産です、佐藤忠商事では再建築不可物件の価値を最大限の引き出すノウハウがあり、それを専門にコンサルタント業務を行っています。
- 価格設定が再建築可能な物件と比べて安価なため、定年後のお住まいやセカンドハウス、ご新婚の方でも考えやすい。
- 土地の固定資産税評価が、周囲の土地と比べて安い。
- 狭い路地は車両が入らないため、お子様に安心。
- 付近一帯が再建築不可であれば、自宅前などにマンションが建ったり３階建てが建ったり、などということがない。
- 価格設定が再建築可能な物件と比べて安価なため、収益（不動産投資）物件として高い利回りが期待できる。
- 相続対策に有効。相続時における土地の評価は一般的には路線価格を基準に算定しますが、非道路や路地の土地の評価は低いため。（建物は固定資産税評価）
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| 再建築不可の維持・管理 |
再建築不可の物件の維持についてですが、定期的なメンテナンス、特に水廻りの床下のシロアリチェックなどを定期的に行い、構造的な部分が腐蝕しないようにしていけば、問題はないと思います。再建築できない土地だからといっても、建物の維持には何ら変わりはありません。
建物は何年もつと思われますか？20年ですか？それとも５０年でしょうか？昔の家、例えば江戸時代の家など、今でも立派に残っている家はたくさんあります。ちゃんとメンテナンスを行えば、建物は長く持つ、という目に見える証拠と言えます。マンションなどは構造的に長くもつというイメージを持たれるかもしれませんが、マンションにも修繕計画があり、５年、１０年で定期的にメンテナンスを行っているのです。
連棟で柱を共有している家は、その柱を取り壊すことはできませんが、柱を残して建替えをすることができます。（再建築可能な土地の場合）再建築不可の場合、例えばメンテナンスを怠って蝕した場合でも、根継ぎといって腐蝕した箇所だけ継ぎ足したりする技術もあります。
いずれにしろ、設備などは１０年で取り替える、少なくとも水漏れなどによる腐食をこまめにチェックし、直すようにすれば、建物は長くもってくれます。限りある資源を有効に利用するためにも、家を大切に使いましょう。
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再建築不可は売れます。
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再建築不可物件はデメリットが多いのは確かです、かと言って売却できないわけではありません。再建築不可物件なりのメリット・デメリットを活かして不動産市況に出す事によって買手を見つける事はできます。（当社にはノウハウがあります）
現状では確かに、再建築不可物件の流通量は少ないのは事実です。
しかし、過去３年間に競売市場で入札された再建築不可物件の落札率が非常に高い落札率であるというデータがあります。
再建築不可の可能性を知っているプロの落札が多いようですが、 今後、再建築不可についての正確な知識が広がれば、一般市場でも活発に取引されるものと思われます。
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| 仲介業者の選別は慎重に |
仲介業者の選別も慎重にしなければなりません。何故かと言うと仲介業者では売りずらい物件を受けても価格が低いのと買手の資金内容（現金の買手もしくは住宅ローンの手続きに時間が掛かります）の良い買手を探すのにかなりの労力と販売経費がかさむ割には仲介手数料も低く懸念されがちです。・・が当社ではスムーズな販売が行えるよう事前に計画を立てコンサルタントしていきます、それでも買手が決まらない場合は当社及び協力企業にて買取りも行ってます。
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再建築不可を建築可能に
する方法 |
再建築不可物件を建築可能にするには、敷地が接している道路が４２条２項道路（みなし道路）になるか、４３条の許可をとることで建築可能となる場合があります。
再建築不可と扱われている物件の中にも、許可により建築可能となるものも含まれていることがあります。
ただし、手続きは複雑で一般の建築設計では要求されないような専門知識、ノウハウが必要とされます。佐藤忠商事にはノウハウがあります。
４２条２項道路とは・・・昭和２５年の建築基準法の施行時に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道のことを言います。
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ここがポイント １
昭和２５年に道おける道の
有無 |
昭和２５年時における道の有無やどこまで道があったのか等、特に私道の場合は確定できる要素が少ない場合が多いです、資料によっては、新たに２項道路として扱われることがあります。
尚、通常建築物がある場合、何らかの通路が有ったと推測されるので、まず確認するべき事項です。
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ここがポイント ２
昭和２５年における道の
位置 |
通常２項道路に指定されている道でも位置については確定できる要素が少なく、道路の位置によっては、接道条件を満たし、建築できる可能性が生じます。
２項道路は道路の中心から２ｍの線が道路境界線とみなされるので、道路の位置によっては、敷地が２ｍ接することが可能となり、４３条の接道条件を満たす場合があります。
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ここがポイント ３
昭和２５年における建物の
有無 |
土地の状態の場合、建物があったことを証明しなければなりません、航空写真等で判読することが考えられます。また、建築物の立ち並びが重要なので、住宅の立ち並びだけでないことに注意してください。また、航空写真では立体視することも可能な場合があるので確認するもの１つです。なお、昭和２５年の証拠が無くても、昭和２５年前後の状況から判断できる場合があります。
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| Ｐｏｉｎｔ ２ 昭和２５年における道の位置 |
通常２項道路に指定されている道でも位置については確定できる要素が少なく、道路の位置によっては、接道条件を満たし建築できる可能性が有ります。
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| ４３条の許可とは |
敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他で交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認められ建築審査会の同意を得て許可をとること
※ 建築基準法施行規則では４３条の許可基準を以下のようにしています。
１ その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
２ その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員４メートル以上のものに限る。）に２メートル以上接すること。
３ その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること。
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Ｐｏｉｎｔ １
基本的な許可基準に該当
するか否か |
多くの自治体では事務の迅速化を図るために、基本となる許可基準を定め、それに該当するものが通常許可されています。再建築不可物件とはこの許可基準に該当しないものが殆どです。ただし、個別の許可を取るには審査会の同意を得る必要があり、手続きの難しさから、実際は許可をとることが出来た物件も再建築不可として取り扱われているケースがあります。
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Ｐｏｉｎｔ ２
最新の基本的な許可基準に該当するか否か |
過去に、基本的な許可基準に該当しない物件でも、最新の許可基準に該当するか否かの確認をする必要があります。許可の基準を厳しく運用することによって、防火上、安全上危険な物件が放置されることが懸念されるなど、防災性の向上のため、実は許可の基準は更新されていて、緩くなっている項目があるので最新を確認しましょう。
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Ｐｏｉｎｔ ３
個別の許可が可能かどうか |
審査会の判断として、交通上、安全上、防火上及び衛生上の４つの観点がありますが、特に防火上、衛生上の改善がなされた計画については、個別に許可をとることが可能となります。密集市街地対策や、地震や火事などの防災性の向上が急がれている中で、耐震性能、防火性、遮炎性、耐火性を高めた計画については許可を取ることが可能となる場合があります。具体的には消防活動に寄与するようなスペースを設けたり、周囲の避難に寄与する通路を設けるなど、自分の敷地の安全性を高めるだけでなく、周囲に対しても貢献する計画であることをアピールすることが審査会で評価される場合があります。
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| 都道府県別許可一例 |
東京都の許可基準
東京都北区の許可基準
奈良県の許可基準
大阪府の許可基準
横浜市の許可基準
さいたま市の許可基準
京都市の許可基準
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| 実際の４３条の許可事例 |
平成１７年度 第９回広島市建築審査会 会議概要
許可に対する意見
申請に係る計画は、一戸建ての住宅の新築であり、敷地は里道と専用通路を通じて道路と接しており、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認められる。
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平成１７年度 第７回広島市建築審査会 会議概要
許可に対する意見
申請に係る計画は、住宅（母屋）の増築であり、住宅（母屋）部分は、同意基準に適合していることから、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認められる。
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| 仲介業者の選別は慎重に |
「再建築不可物件は、ローンが組めないんですか？」
そんなお問い合わせをよくお受けします。
再建築不可物件は、銀行での担保評価が低く、ローンがつきにくいのが実際です。
なぜローンがつきにくいのでしょうか。
担保評価が低いと聞くと、物件の価値が低いように聞こえますが、
決してそういうわけではありません。
銀行は購入する不動産を担保にして、住宅ローンを貸します。
銀行としては、万一の時に回収が出来ることが前提ですので、換金性が低い再建築不可物件は担保能力が低いとされ、銀行ローンがつきにくいのです。
それでは、現金をたくさん持っている人でないと、
どんなに気に入った家でも買うことはできないのでしょうか？
現金がないからといって、気に入った家をあきらめることはありません。
再建築不可物件のような、銀行の担保評価が低く、銀行ローンがつきにくい物件でも、
現金で購入する意外にも、いくつか考えられます。実際に以下のような方法で、購入される方も多くいらっしゃいます。
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| 現金で購入 |
貯金やご両親の援助などをフル活用し、全額現金で購入。
金利をきにする必要が無く、資金計画が立てやすいので安心です。
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| 公務員共済による借り入れ |
公務員の方が、退職金を担保に借り入れを行う形になります。
物件そのものについての審査がないことがメリットです。
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市中銀行での
住宅ローンで購入 |
現在所有されている不動産を売却せず、担保として借り入れをする。
または、ご両親に連帯保証人となってもらい、ご両親の家を担保に借り入れをするなど。
（通常は購入する不動産を担保として借り入れを行いますが、再建築不可の物件を購入される場合は、前述したように銀行の担保評価が低いため、他の不動産を担保にして借り入れを行うほうが有効です。不動産担保ローンでは、不動産の資産価値に応じて融資が行われます。）
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その他金融機関の
住宅ローンで購入
（弊社でご紹介してるのは
ライフ住宅ローンです。） |
購入する不動産を担保として借り入れを行いますが、物件について再建築の是非は問いません。お客様自身のキャッシュフローに基づく実体調査を行い、それらに応じて融資が行われます。
市中銀行のチェックリスト方式による審査と比べ多少リスクがあるため、金利が割高です。
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リフォームローンを
利用して購入 |
物件購入後、リフォームをする際に借り入れをすることが可能です。
不動産を担保とせず、連帯保証人も不要な場合が多いですが、借り入れ金の限度額も低めです。
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